Незаконна сграда и търпим строеж. Удостоверение за търпимост.
Често се случва собственика на стара къща или друг вид сграда да иска да я продаде или пък да я надстрои и пристрои, за да увеличи площта. Според българското законодателство това е възможно само ако къщата/сградата е законна. Ако къщата не е законна нотариусът ще откаже да извърши продажбата на къщата или пък в общината ще откажат да одобрят проект за надстрояване на къщата. Според закона за да бъде една сграда законна не е достатъчно тя да има нотариален акт. Необходимо е да има одобрени и запазени строителни книжа (проекти, разрешение за строеж и др.). Тези строителни книжа би трябвало да се съхраняват от собственика и в общинския архив. За съжаление при голяма част от старите сгради строителните книжа не са запазени, въпреки, че на времето може да е имало такива.
Какво се прави в такъв случай и как да се излезе от това положение?
В Закона за устройство на територията (ЗУТ) е предвидена възможност наречена „търпим строеж“:
„127. (1) Строежи, изградени до 31 март 2001 г., за които няма строителни книжа, но са били допустими по разпоредбите, които са действали по времето, когато са извършени, или по действащите разпоредби съгласно този закон, са търпими строежи и не подлежат на премахване или забрана за ползване. Те могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от органите, които са овластени да одобряват съответните инвестиционни проекти, че строежите са търпими.“
Съгласно закона ако вашата сграда отговаря на изисванията за „търпим строеж“ вие можете да я ползвате или пък да я продадете както всяка законна сграда. Ако я продавате е необходимо да си извадите Удостоверение за търпимост, за което ще обясня по надолу в статията.
Какви са изискванията за да бъде една сграда призната за „търпим строеж“?
- Да е изградена до 31 март 2001 г;
- Да няма строителни книжа;
- Да е допустима по разпоредбите, които са действали по времето, когато са извършени, или по действащите разпоредби съгласно този закон.
Дали сградата е допустима по разпоредбите може да прецени архитект. Основните изисквания са сградата да е разположена на необходимите минимални отстояния от границите на имота, както и височината ѝ да отговаря на изискванията.
В Закона за устройство на територията (ЗУТ) е описано и още нещо важно –
Кога един „търпим строеж“ може да се преустройва, ремонтира, надстроява и пристроява“?
„53. (1) Търпимите строежи по § 16, ал. 1 от преходните разпоредби на закона и по § 127, ал. 1 от преходните и заключителните разпоредби на Закона за изменение и допълнение на Закона за устройство на територията (обн., ДВ, бр. 82 от 2012 г.; изм., бр. 66 от 2013 г. и бр. 98 от 2014 г.), които са с постоянен устройствен статут по действащ подробен устройствен план, могат да се пристрояват и надстрояват и в тях могат да се извършват основни ремонти, реконструкции и преустройства, включително с промяна на предназначението, както и всички допустими строителни и монтажни работи в съответствие с предвижданията на действащия подробен устройствен план.
(2) Търпимите строежи по ал. 1, които нямат постоянен устройствен статут по действащ подробен устройствен план, могат при спазване на изискванията на този закон да се преустройват вътрешно, да се променя предназначението им и да се ремонтират, без да се изменя външното им очертание в хоризонтално и вертикално отношение и без да се правят нови или да се укрепват носещите конструкции.
(3) Дейностите по ал. 1 и 2 могат да се разрешават след представяне на проект-заснемане на съществуващия строеж, одобряване на инвестиционния проект за новия строеж и издаване на разрешение за строеж по общия ред на този закон.“
Тоест съгласно закона ако вашата сграда има постоянен устройствен статут вие можете да я преустроите, надстроите, пристроите или да смените предназначението. За повечето от тези дейности ще са ви необходими удостоверение за търпимост и проекти, които да одобрите в общината, и да получите разрешение за строеж.
Ако сградата няма постоянен устройствен статут можете да я ремонтирате и преустройвате вътрешно, но без да засягате или укрепвате конструкцията и без да променяте формата на сградата в план и във височина.
Дали сградата има постоянен устройствен статут може да прецени архитект на базата на извадка от Подробния устройствен план на населеното място.
Как да си извадите удостоверение за търпимост?
Удостоверение за търпимост ще ви е необходимо ако искате да продадете сградата или пък да входирате проекти за одобрение в общината.
Удостоверение за търпимост се издава от общината, в която се намира сградата. За София се издава в НАГ (Направление архитектура и градоустройство). Всяка община има различни изисквания за това какви документи са необходими. За София са необходими следните документи:
- Заявление по образец;
- Документ за собственост, а при съсобственост на имота – нотариално заверено съгласие от всички собственици;
- Удостоверение за наследници;
- Декларация за периода, в който е завършена сградата /нотариално заверена/ – 3броя;
- Декларация по чл. 43 от АПК (за собственост, липса на преписки за незаконно строителство, безопасност на строежа)
- Геодезическо заснемане на сградата, изработено от правоспособно лице, с отразена етажност, площ и отстояния до имотни и регулационни граници;
- При намалени отстояния следва да се представят нотариално заверени съгласия от всички собственици на съседните УПИ (имоти);
- Снимков материал на обекта;
- Актуална комбинирана скица (цветно копие);
- Актуална скица от кадастъра (за земя и сграда);
- Конструктивно становище;
- Други документи по преценка на НАГ.
В Архитектурно студио Никпроект изработваме необходимите документи за издаване на удостоверение за търпимост (само документите, които се изработват от проектанти) и съдействаме или изцяло придвижваме процедурата по издаване на удостоверението.
