Проекти за преустройство, промяна на предназначение, реконструкция, основен ремонт, саниране на сгради, пристрояване и надстрояване на къща
Това са едни от най-често срещаните в практиката проекти.
Промяна на предназначение
Какво е предназначение на сграда или обект в сграда? Това е установеният с одобрен проект начин на ползване. Сградите могат да имат различни предназначения – жилищна, за търговия, за обществено хранене, административна, промишлена, селскостопанска и много други. Самостоятелните обекти в сгради могат да бъдат жилище, гараж, за търговска дейност, за офис, за склад, за битови услуги, за обществено хранене и други.
Съществува законова забрана сграда или обекти в нея да се използват не по одобреното предназначение.
Поради това ако купите или наемете например магазин, а искате да го използвате като фризьорски салон, се налага да преминете през процедура за промяна на предназначение на обекта. Ако при промяната се извършват строително монтажни работи, като отваряне на нови врати, изграждане на нови стени или събаряне на стари, монтиране на нови ВиК инсталации и други, тогава процедурата за промяна на предназначение е дълга и сложна. Законът третира такава промяна на предназначение на обект (жилище, магазин, офис, ателие и други) като нов строеж, тоест ще трябва да съберете и съгласувате с инстанциите проекти и документация почти като за нова сграда. Това обикновено отнема значителни усилия и време.
Процедурата за промяна на предназначение включва следните стъпки:
- Изготвяне на проекти и събиране на необходимите документи
- Съгласуване на проектите с експлоатационните дружестества и други инстанции, ако е необходимо (ЧЕЗ, Софийска вода, топлофикация, РИОКОЗ и др.)
- Одобрение на проектната документация в общината и получаване на разрешение за строеж
- Извършване на строителните работи (ако има такива)
- Въвеждане в експлоатация
Ако при промяната на предназначението не се извършват строително монтажни работи процедурата е значително по-опростена и бърза, тъй като не се изисква разрешение за строеж от общината, а само одобряване на документи.
В архитектурно студио Никпроект можем да Ви консултираме дали е възможна промяната и да изработим необходимите проекти за одобрение в инстанциите.
Преустройство
Преустройството представлява промяна в разпределението на сградата или на обект в нея. То може да е само вътрешно или да засегне и фасадите и покрива на сградата. С преустройството може да се запази или да се промени предназначението на обекта. Ако има промяна в предназначението на помещения или с преустройството се засяга конструкцията или носещи стени на сградата е необходимо получаване на разрешение за строеж от общината. В този случай се върви по процедурата, която описахме при проектите за промяна на предназначение. Ако с преустройството не се засяга конструкцията на сградата и не се изменя предназначението на помещения, тогава не е необходимо разрешение за строеж.
За да може да се направи проект за преустройство, при което се засяга конструкцията на сградата и да се внесе в общината за съгласуване е необходимо сградата да разполага с технически паспорт. При липса на технически паспорт в архитектурно студио Никпроект можем да го съставим.
- Няколко важни уточнения
- Ако сте наемател на обект трябва да имате предвид, че преустройството и смяната на предназначение се извършват от името на собственика и в негова полза. Ето защо биха могли да са налице рискове за Вас, ако предварително не са уредени отношенията между Вас и собственика по този въпрос.
- Проекти за преустройство или смяна на предназначение могат да се правят само за законни сгради и сгради, които имат удостоверение за търпим строеж.
- Не се допуска преустройство и промяна на предназначение, ако за новите обекти не могат да се осигурят необходимите места за паркиране в имота
- Не се допуска промяна на предназначение на нежилищен обект в жилище, ако обектът не отговаря на минималните законови изисквания за жилище
- Ако желаете да промените предназначението на жилище в офис, лекарски кабинет или ателие, ще Ви е необходимо нотариално заверено съгласие от всички собственици на жилища – непосредствени съседи на вашето жилище. Ако Вашето жилище е над първи етаж тогава се изисква разрешение от общото събрание на собствениците на жилища в сградата.
- Ако желаете да промените предназначението на жилище в магазин, фризьорски салон или други обслужващи дейности се изисква разрешение от общото събрание на собствениците на жилища в сградата.
- Ако променяте предназначението на нежилищен обект, не е необходимо съгласие от съседи или общо събрание.
Съществуват и редица други законови изисквания и ограничения, затова е добре да се консултирате с архитект още преди да пристъпите към купуване или наемане на жилище, магазин или друг обект, който имате намерение да преустройвате.
Части на проектите за промяна на предназначение и преустройство
- част Архитектура
- част Конструкции
- част Електрическа (ЕЛ)
- част Отопление, вентилация и климатизация (ОВК)
- част Водопровод и канализация (ВК)
- част Пожарна безопасност (ПБ)
- част План за безопасност и здраве (ПБЗ)
В зависимост от обекта може да са необходими и допълнителни части. За хранителни магазини, заведения, лекарски кабинети се изисква част Технология. При саниране, основен ремонт, реконструкция – част Енергийна ефективност (ЕЕ).
Пристрояване и надстрояване на съществуваща къща (и всеки друг вид сграда)
За да може да разширите къща или да я надстроите с един или повече етажи е необходимо да се премине през същата процедура, както проектите за смяна на предназначение. Тук има едно допълнително условие – преди започване на проектирането е необходима виза за проектиране издадена от общината. На визата за проектиране са показани възможностите и ограниченията за пристрояване и надстрояване на къщата и архитектите се съобразяват с тях, когато изработват проекта. Изработва се технически проект по всички необходими части, съгласува се в инстанциите и се взима разрешение за строеж от общината. След завършване на строежа се внасят необходимите документи и обекта се въвежда в експлоатация (или получава разрешение за ползване). При пристрояване и надстрояване на къщи (и други сгради) също има редица законови особености. Ето някои от тях:
- Височината и размерите на къщата не могат да надвишават ограниченията в подробния устройствения план на населеното място
- Съществуващата къща трябва да е законна или да има удостоверение за търпимост. В случай, че сградата е търпима е необходима тя да е отбелязана в подробния устройствен план (да има постоянен устройствен статут)
- Необходимо е да се спазват законовите ограничения за минимални разстояния между сградите в различни имоти
- В съсобствен поземлен имот може да се пристроява или надстроява от един или повече съсобственици въз основа на договор с останалите съсобственици
