Изчисляването на площта на жилище (апартамент), както и площта на всеки друг самостоятелен обект в сграда – офис, магазин, ателие се извършва от архитект в архитектурния проект на сградата. Важно е да отбележим, че в площта на жилището се включват не само площите на помещенията, балконите и терасите, а и стените, които отделят помещенията едно от друго. Включват се също фасадните стени и част от стените, които отделят жилището от съседните жилища или общи части.
Правилата за изчисляване на площ (по точно е да се каже застроена площ) на жилище са същите, като правилата за офис, магазин или ателие. Те са описани в Наредба 7 от 22.12.2003г. за правила и нормативи за устройството на отделните видове територии и устройствени зони.
Правилата са следните:
- Всички помещения в жилището и вътрешните стени, които разделят помещенията се включват в застроената площ
- Външните (фасадни) стени влизат изцяло в площта на жилището, ако имат прозорци, балкони или лоджии.
- Външните (фасадни или калканни) стени влизат с половината си площ в площта на жилището, ако нямат прозорци, балкони или лоджии.
- Стените които отделят жилището от съседните жилища, стълбища, коридори, асансьори и други общи части влизат с половината си площ в площта на жилището.
- В застроената площ на жилището се включва цялата площ на балкони, тераси и лоджии.
- Когато жилището е разположено на повече от един етаж, застроената площ е сборът от застроените площи на отделните му етажи, включително стълбищата.
В застроената площ на жилището не се включват идеалните части от общите части на сградата. Не се включват също мазета и гаражи. В обявите за продажби ново строителство често като площ на апартамента е изписана квадратура, която е сбор от застроената площ на апартамента + идеалните части + мазе. Така се получава по-голяма квадратура, която не е реалната площ на апартамента. Това може да е заблуждаващо за купувача, когато сравнява тези обяви с други обяви, в които е дадена само застроената площ на апартамента. Затова е важно винаги да искаме от брокера или строителя застроената площ на апартаментите, които ни интересуват. Така можем коректно да сравним различните предложения и да изберем най-доброто за нас.
Извадка от Наредба 7 от 22.12.2003г. за правила и нормативи за устройството на отделните видове територии и устройствени зони, отнасяща се за застроената площ на жилища и други самостоятелни обекти в сграда:
§ 2. (1) Застроена площ на самостоятелни обекти в сградите (жилища, магазини, ателиета, кабинети, офиси и др. п.) е площта, ограничена от външните конструктивни очертания на външните ограждащи стени на обекта и осовите линии на разделителните стени към съседните обекти или към общите помещения в сградата. Към застроената площ на обекта (жилище и др.п.) се прибавя цялата площ на лоджиите и балконите, измерена по външните им конструктивни очертания.
(2) Застроена площ на жилище (или на друг обект), разположено на повече от един етаж, е сборът от застроените площи на отделните му етажи, вкл. площта на стълбищата в тях.
(3) Когато външната стена е с прозорци, балкони или лоджии, към застроената площ на обекта се включва цялата й дебелина. Когато външната стена е без прозорци, балкони или лоджии, към застроената площ се включва само половината от дебелината на стената, а останалата част от външната стена се причислява като обща част на сградата.
Наредба 7 от 22.12.2003г. за правила и нормативи за устройството на отделните видове територии и устройствени зони
Автор: арх. Никола Николов
Здравей,
По същия начин ли се смята и площта на мазетата и гаражите?
Здравейте! Площта на гаражите се изчислява по същия начин както на апартаментите. При мазетата е по-различно, тъй като в законодателството не е уточнено как точно се смята площта им. Прието е в практиката, че в площта на мазето влиза само светлата(чистата) площ, без стените. Стените между мазетата са обща част.
Здравейте! Може ли да има разлика в квадратурата отбелязана върху скицата и тази в нотариалния акт? Става въпрос за изба- на скицата е отбелязана 7,90кв.м а в нот.акт- 10,29кв.м
Здравейте, не трябва да има разлика в квадратурата в скицата от кадастъра и в нотариалния акт. Възможно е да има някаква грешка в кадастъра. Корекциите в кадастъра, както и нанасянето на обекти в кадастралната карта се правят от геодезисти, така, че бихте могли да се консултирате с геодезист.
Здравейте,
в застроената площ на обект разположен на подземен етаж, включва ли се площта на английския двор и ако да, на какво основание?
Здравейте, този въпрос е спорен. Според мен английски двор може да се включи към застроената площ на обект ако двора е използваем и е прилежащ към обекта, като това трябва да е описано и предвидено в архитектурния проект.
Под използваем и прилежащ към обекта имам предвид, че само от този обект може да се излиза в английския двор и самия двор може да се ползва както се ползва тераса. Но законово основание няма и затова въпросът е спорен. В „Наредба 7 за правила и нормативи за устройствоти на отделните видове територии“ е описано какво се включва в застроената площ на обект: „Допълнителни разпоредби – § 2. (1) Застроена площ на самостоятелни обекти в сградите (жилища, магазини, ателиета, кабинети, офиси и др. п.) е площта, ограничена от външните конструктивни очертания на външните ограждащи стени на обекта и осовите линии на разделителните стени към съседните обекти или към общите помещения в сградата. Към застроената площ на обекта (жилище и др.п.) се прибавя цялата площ на лоджиите и балконите, измерена по външните им конструктивни очертания.“
В тази алинея нищо не пише за тераси и английски дворове, което за мен е пропуск. Смятам, че както терасите така и английските дворове трябва да се включват към застроената площ на обекта, който ги ползва.
Но ако трябва да се позовем само на това, което е описано в закона, тогава английския двор не влиза в застроената площ на обектите.
арх.Никола Николов
В закона (Наредба 7 и ЗУТ) никъде не фигурират ТЕРАСИТЕ като част от застроената площ на жилището, а само от РЗП на сградата като цяло. В текста твърдите, че терасите са част от застроената площ на жилището, което не е вярно. На всичкото отгоре закона казва, че терасите са общи части. Не коментирам безграничната глупост на това, просто цитирам закона.
Здравейте! Прав сте, че в законите и наредбите терасите не фигурират като част от застроената площ на обекта и ако се чете буквално закона терасите са обща част на сградата. Това означава, че ако имате тераса към жилището си сте длъжни да осигурите достъп до терасата на всички останали живущи в сградата, като те ще минават през вашето жилище, което е недомислица в закона. За проблемите със статута на терасите мога да Ви препоръчам статията „Проблемите в правния режим на терасите“ в сайта https://www.lex.bg .Там много подробно е разгледан този пропуск в законодателството и до какви проблеми води. Това, което се случва на практика обаче е, че в архитектурните проекти терасите, когато принадлежат само на едно жилище се включват към застроената площ на жилището и проектите се одоборяват по този начин от общинските администрации, тъй като на всички е ясно, че закона е недомислен.
Здравейте, според нар.7 „Застроена площ…. е площта, ограничена от външните КОНСТРУКТИВНИ очертания на външните ограждащи стени“. „Конструктивни“ е повторено и в „Към застроената площ на обекта (жилище и др.п.) се прибавя цялата площ на лоджиите и балконите, измерена по външните им конструктивни очертания“ – т.е. БЕЗ дебелината на изолацията с каквато се практикува облепване на балконски парапети вместо измазване. Защо тогава напоследък се практикува включването на изолацията в дебелината на стената, съответно в застр. площ (както е и на илюстрацията). Или при стени без отвори трябва да се включва половината от дебелината на стената заедно с изолацията. За продавача е изгодно.
И второ – дали стените се обособяват като БЕЗ отвор независимо от дължината – примерно в къси чупки около метър и по-малко (при еркери примерно)?
Здравейте! Според Закона за устройство на територията (ЗУТ) „Застроена площ“ е площта, ограничена от външните очертания на ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж, включително площта на проветрителните шахти и проходите в тези очертания. Ако стената е с контактна топлоизолационна система, външното очертание е линията на мазилката, но тъй като мазилката не се показва на чертежите, се мери по линията на топлоизолацията. Има противоречие между Наредба 7 и ЗУТ в определението за „застроена площ“, но би трябвало да спазваме ЗУТ, тъй като е нормативен акт от по-висока степен. Относно вторият Ви въпрос: в Наредба 7 няма ограничение за дължината на стената, така, че дори да е с дължина само метър, ако в нея няма отвори то половината от стената се смята за обща площ.
арх.Никола Николов
Привет, имам следния казус. Строителят на апартамент, който искам да закупя твърди, че квадратурата на жилището посочена в архитектурния проект е без включени общи части, т.е. към обявената площ иска да прибави и площ за общи части? Тъй като се съмнявам в компетентността му ви моля за коментар?
Здравейте! В архитектурните проекти се дава застроената площ на апартаментите, но в тази площ не се включват общите части.
Изчисляването на общите части към всеки апартамент се прави от специалист и се записва в таблица за площообразуване, която не е част от архитектурния проект.
Строителят трябва да има такава таблица, бихте могли да му я поискате и да проверите какво пише за апартамента, който Ви интересува.