Документи и изисквания за строителство на къща

С тази статия ще внесем яснота за това какви документи са ни необходими за да можем да си построим законно къща и какви са стъпките от момента, в  който решим, че искаме нова къща до момента, в който можем да се нанесем в новия си дом. Приемаме, че вече сте собственик на поземлен имот, в който къщата може да бъде построена.

Целия процес се разделя най –общо на два етапа: 

1. Проектиране
2. Строителство

Етапа на проектиране започва с набавяне на необходими документи и изходни данни, продължава с изработване на проекта за новата къща и завършва с получаване на разрешение за строеж от общината.

Етапа на строителство започва с откриване на строителната площадка с протокол от общината, продължава със строителството на къщата и оформяне на документи свързани със строителството и завършва с получаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация от общината.

Удостоверението за въвеждане в експлоатация е финалният документ и този документ удостоверява, че къщата е изградена законно.

Да разгледаме по-подробно двата основни етапа:

1. Проектиране

В този етап се изработва проект на къщата от архитект и екип от инженери. Проекта се изработва според вашите изисквания и виждания за къщата, но така, че да отговаря на законите и нормите за проектиране.

За да започне проектирането е необходимо да набавите следните документи (в зависимост от общината, в която е разположен имота, някои документи може да не са необходими):

• Документ за собственост за поземления имот, в който ще се строи
• Кадастрална скица на имота (издава се от Агенция по геодезия, картография и кадастър, необходима е ако за района има влязла в сила кадастрална карта)
• Комбинирана скица на имота (изработва се от същата агенция или от геодезист, необходима е ако за района има влязла в сила кадастрална карта)
• Скица от действащия план за регулация (издава се от общината, необходима е ако за района няма влязла в сила кадастрална карта)
• Ако имота е в Столична община е необходима Оценка на дървесната растителност изработена от ландшафтен архитект.
• Скица с Мотивирано предложение за издаване на виза за проектиране (изготвя се от архитект, не винаги е необходима, зависи от Подробния устройствен план за имота)
• Виза за проектиране – издава се от общината. За да издадат виза за проектиране в общината ще ви изискват всички изброени дотук документи
• Становище за присъединяване и предварителен договор с енергоразпределитеното дружество
• Изходни данни и предварителен договор с ВиК
• Ако няма изградена ВиК мрежа за района ще ви е необходима регистрация на сондаж или кладенец от басейнова дирекция

Освен тези документи за да започне проектирането са необходими изходни данни:  геодезическо заснемане на имота и геоложки доклад за имота. Те се изработват съответно от геодезист и от геолог.

След като набавите тези документи и изходни данни за проектирането, екипа от проектанти вече може да изработи проекта. Когато имате готовия проект можете да го внесете в общината за съгласуване, одобряване и получаване на разрешение за строеж. В общината се внасят следните документи:

• Заявление до главния архитект на общината
• Документ за собственост
• Виза за проектиране
• Предварителен договор с местното ВиК дружество
• Предварителен договор с местното енергоразпределитеното дружество
• Проект за къщата в 3 еднакви копия

Документацията се разглежда на общински експертен съвет, който трябва да я съгласува, като срокът за разглеждане на проекта е 30 дни. След съгласуването подавате заявление за издаване на разрешение за строеж.

С получаването на разрешение за строеж първия етап от пътя към мечтана от вас къща приключва. Започва вторият етап:

2. Строителство

Началото на строителството започва с откриване на строителната площадка. Преди това ще е необходимо да си намерите строителна фирма и надзорна фирма и да набавите следните документи:

• Договор за строителство с лицензирана строителна фирма (задължителен е само за строежи с РЗП над 100 кв.м.)
• Договор за строителен надзор (задължителен е само за строежи с РЗП над 100 кв.м.)
• Договор за авторски надзор. Това е договорът с авторите на проекта за осъществяване на контрол по време на строителството
• ПБЗ (план за безопасност и здраве). Изготвя се от проектант или от строителната фирма, има валидност 6 месеца
• ПУСО (план за управление на строителни отпадъци). Задължителен е за сгради с РЗП над 300кв.м. Изготвя се от проектант или от фирмата, която ще извозава отпадъците, има валидност 6 месеца
• Договор за управление (извозване) на строителни отпадъци с лицензирана фирма

Възможно е да са необходими и други документи, според конкретния случай и община. Затова е важно да сключите договор с фирма за строителен надзор, тъй като специалистите от надзорната фирма ще ви консултират за необходимите документи.

След като строителят подготви строителната площадка подавате (или надзорната фирмата подава) заявление с изброените по-горе документи в общината. От общината след като проверят площадката издават протокол за откриване на строителната площадка.

          Следва самото строителство на къщата, като е важно по време на строителството да се спазват одобрените проекти. Отделните етапи на строителство се документират, като фирмата за строителен надзор оформя редица от документи – актове. Актовете се приемат и подписват от собственика, строителя, проектанта и строителния надзор.

          Актовете са описани в „Наредба №3 от 31 юли 2003г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството“. За къщи задължителни са следните актове:

• Акт 2 – протокол за откриване на строителна площадка и за определяне на строителна линия и ниво
• Акт 3 – констативен акт за установяване съответствието на строежа с издадените строителни книжа и за това, че подробният устройствен план е приложен по отношение на застрояването. Този акт се прави след завършването на фундаментите на сградата.
• Акт 7 – акт за приемане на строителни и монтажни работи по конструкцията на сградата. Например приемане на армировки, приемане на кофраж и други.
• Акт 12 – акт за приемане на всички „скрити работи“ в строежа – това са изолации и инсталации, които след завършването на строежа остават скрити и не се виждат. Например електрически, ВиК инасталации, покривни и фасадни изолации и други.
• Акт 14 – акт за приемане на конструкцията („груб строеж“). Прави се след като конструкцията на сградата е изцяло завършена.
• Акт 15 – акт за установяване годността за приемане на строежа – прави се след като къщата е окончателно завършена и всички строителни работи са приключили.

След приключването на строителството остава общината да издаде удостоверение за въвеждане в експлоатация. За целта в общината трябва да се внесе заявление придружено с доста на брой документи:

• Документ за собственост за поземления имот
• Разрешение за строеж
• Актовете направени по време на строителството
• Заверена заповедна книга от строителството
• Документи, удостоверяващи съответствието на вложените строителни продукти със съществените изисквания към строежите
• Договори с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура
• Технически паспорт на строежа

Възможно е да са нужни и други документи в зависимост от спецификата на сградата.

Ако всичко е наред с документацията общината ви издава удостоверението за въвеждане в експлоатация.

С това приключва този дълъг и нелек строителен процес. Вече можете да се нанесете в мечтания от вас дом!