Апартамент, ателие, студио, жилище – каква е разликата?

В българското законодателство са дефинирани само понятията „жилище“ и „ателие“. Думите „апартамент“ и „студио“ се използват в разговорния език, в обявите за продажби и наеми и дори в нотариалните актове, но не присъстват в българските закони и наредби.

„Жилище“ е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди.

Закон за устройство на територията

Според законът ателието не е жилище. То е предвидено за индивидуална творческа дейност.

Под „апартамент“ най-често се разбира жилище, но ако купувате апартамент е добре да разберете предварително дали е жилище или ателие.

Думата „студио“ се среща често в обявите за продажби, като обикновено тя е използвана за ателие, но често и за жилище. Затова е много важно да уточните с продавача какво точно е предназначението на имота, който продава.

Има разлики между това да притежавате жилище или ателие:

• Жилищата отговарят на много изисквания, на които ателиетата не отговарят. Тези изисквания съм описал по-долу в статията. Те имат за цел да осигурят комфортна и здравословна среда за обитателите на жилището.
• Не можете да си направите адресна регистрация на адреса на ателието.
• За ателието, не можете да ползвате данъчно облекчение за основно жилище.
• В част от общините в България данък смет за ателиетата е по-висок.
• Сметките за електроенергия ще бъдат по-високи, ако плащате по тарифата за небитови клиенти.
• Законът за устройство на територията забранява използването на недвижим имот не по предназначение. Тоест забранява ателитето, което е предназначено за творческа дейност, да се използва за жилище. На практика при ателиетата това не се спазва и никой не санцкионира живеещите в ателие.

Законови изисквания към жилищата:

• Да има самостоятелен вход
• Да има най-малко едно жилищно помещение
• Да има кухня или кухненски бокс
• Да има баня с тоалетна
• Да има складово помещение (мазе, таван, или килер в самото жилище)
• Не се допуска жилището да е изцяло с изложение север, североизток, северозапад
• Да има поне едно паркомясто или гараж за жилището, разположено в сградата или двора
• В дневната и кухнята да има комин
• Да има светла височина 2,6м (при нови сгради)
• Над жилищните помещения да няма баня или тоалетна (на горния етаж)
• Дневните да имат прозорци с площ най-малко 1/6 от площта на дневната
• Спалните да имат прозорци с площ най-малко 1/7 от площта на спалнята
• Височината на стената под прозореца да е минимум 85см, ако е по-малка да има парапет или друго обезопасяване
• Помещенията в жилището трябва да имат осигурено проветряване чрез прозорци, балконски врати и/или вентилационни канали
• Не се допуска спалня до асансьорна шахта
• Входните преддверия в жилищата са с минимална широчина 1,3м
• Коридорите в жилищата са с минимална широчина 0,9м

Както виждате изискванията към жилищата са много и те имат за цел да осигурят комфорт и здравословна среда за обитателите на жилището.

Към ателиетата има само две изисквания:

• Към ателиетата се предвижда самостоятелен санитарен възел (тоалетна с мивка)
• Да има поне едно паркомясто или гараж за ателието, разположено в сградата или двора

Когато Ви продават апартамент или студио, което е с предназначение ателие, това със сигурност означава, че за апартамента не са спазени всички изисквания за жилище. Най-често не са спазени някой от тези изисквания:

• няма складово помещение (мазе, таван или килер)
• всички стаи са на север, североизток или северозапад
• няма паркомясто (при по старите сгради)
• помещенията са по-ниски от 2,6м

Ако имате желание да смените предназначението на ателие в жилище това може да стане като се изпълнят всички изисквания за жилище и се внесат необходимите проекти и документи за одобрение в общината. Например ако проблема е, че няма складово помещение, би могло да се направи проект за преустройство и да се обособи килер в ателието. Но ако например ателието е със северно изложение, тогава няма какво да се направи и промяна на предназначението не е възможна.

В заключение мога да кажа, че най-вероятно през 2021 година ще бъдат приети законодателни промени относно ателиетата. Очаквам с тези промени да се премахнат практиките, които позволяват на клиентите да се продават ателиета за жилища, тъй като почти винаги това е във вреда на клиентите. Вероятно ще бъде изяснен статута на ателиетата, които в момента се използват за постоянно местоживеене, като промените ще са в полза на обитателите на ателиетата.

Автор: арх. Никола Николов