В българското законодателство са дефинирани само понятията „жилище“ и „ателие“. Думите „апартамент“ и „студио“ се използват в разговорния език, в обявите за продажби и наеми и дори в нотариалните актове, но не присъстват в българските закони и наредби.
„Жилище“ е съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди.
Закон за устройство на територията
Според законът ателието не е жилище. То е предвидено за индивидуална творческа дейност.
Под „апартамент“ най-често се разбира жилище, но ако купувате апартамент е добре да разберете предварително дали е жилище или ателие.
Думата „студио“ се среща често в обявите за продажби, като обикновено тя е използвана за ателие, но често и за жилище. Затова е много важно да уточните с продавача какво точно е предназначението на имота, който продава.
Има разлики между това да притежавате жилище или ателие:
- Жилищата отговарят на много изисквания, на които ателиетата не отговарят. Тези изисквания съм описал по-долу в статията. Те имат за цел да осигурят комфортна и здравословна среда за обитателите на жилището.
- Не можете да си направите адресна регистрация на адреса на ателието.
- За ателието, не можете да ползвате данъчно облекчение за основно жилище.
- В част от общините в България данък смет за ателиетата е по-висок.
- Сметките за електроенергия ще бъдат по-високи, ако плащате по тарифата за небитови клиенти.
- Законът за устройство на територията забранява използването на недвижим имот не по предназначение. Тоест забранява ателитето, което е предназначено за творческа дейност, да се използва за жилище. На практика при ателиетата това не се спазва и никой не санцкионира живеещите в ателие.
Законови изисквания към жилищата:
- Да има самостоятелен вход
- Да има най-малко едно жилищно помещение
- Да има кухня или кухненски бокс
- Да има баня с тоалетна
- Да има складово помещение (мазе, таван, или килер в самото жилище)
- Не се допуска жилището да е изцяло с изложение север, североизток, северозапад
- Да има поне едно паркомясто или гараж за жилището, разположено в сградата или двора
- В дневната и кухнята да има комин
- Да има светла височина 2,6м (при нови сгради)
- Над жилищните помещения да няма баня или тоалетна (на горния етаж)
- Дневните да имат прозорци с площ най-малко 1/6 от площта на дневната
- Спалните да имат прозорци с площ най-малко 1/7 от площта на спалнята
- Височината на стената под прозореца да е минимум 85см, ако е по-малка да има парапет или друго обезопасяване
- Помещенията в жилището трябва да имат осигурено проветряване чрез прозорци, балконски врати и/или вентилационни канали
- Не се допуска спалня до асансьорна шахта
- Входните преддверия в жилищата са с минимална широчина 1,3м
- Коридорите в жилищата са с минимална широчина 0,9м
Както виждате изискванията към жилищата са много и те имат за цел да осигурят комфорт и здравословна среда за обитателите на жилището.
Към ателиетата има само две изисквания:
- Към ателиетата се предвижда самостоятелен санитарен възел (тоалетна с мивка)
- Да има поне едно паркомясто или гараж за ателието, разположено в сградата или двора
Когато Ви продават апартамент или студио, което е с предназначение ателие, това със сигурност означава, че за апартамента не са спазени всички изисквания за жилище. Най-често не са спазени някой от тези изисквания:
- няма складово помещение (мазе, таван или килер)
- всички стаи са на север, североизток или северозапад
- няма паркомясто (при по старите сгради)
- помещенията са по-ниски от 2,6м
Ако имате желание да смените предназначението на ателие в жилище това може да стане като се изпълнят всички изисквания за жилище и се внесат необходимите проекти и документи за одобрение в общината. Например ако проблема е, че няма складово помещение, би могло да се направи проект за преустройство и да се обособи килер в ателието. Но ако например ателието е със северно изложение, тогава няма какво да се направи и промяна на предназначението не е възможна.
В заключение мога да кажа, че най-вероятно през 2021 година ще бъдат приети законодателни промени относно ателиетата. Очаквам с тези промени да се премахнат практиките, които позволяват на клиентите да се продават ателиета за жилища, тъй като почти винаги това е във вреда на клиентите. Вероятно ще бъде изяснен статута на ателиетата, които в момента се използват за постоянно местоживеене, като промените ще са в полза на обитателите на ателиетата.
Автор: арх. Никола Николов
Нужна ми е консултация за термина “ друг вид самостоятелен обект“, употребен в скицата. Става въпрос за стая, баня и тоалетна, тераса, реални 35,56 кв.м., но по строителни документи не е апаетамент, нито студио.
Здравейте, ето класификацията на самостоятелните обекти в сградите извадена от НАРЕДБА № РД-02-20-5 ОТ 15 ДЕКЕМВРИ 2016 Г. ЗА СЪДЪРЖАНИЕТО, СЪЗДАВАНЕТО И ПОДДЪРЖАНЕТО НА КАДАСТРАЛНАТА КАРТА И КАДАСТРАЛНИТЕ РЕГИСТРИ :
4. Самостоятелни обекти в сгради и в съоръжения на техническата инфраструктура:
500 Жилище, апартамент
510 Ателие за творческа дейност
530 Гараж
540 Инфраструктурен обект
550 За търговска дейност
560 За обслужваща дейност за битови услуги
570 За обществено хранене
580 За детско заведение
590 За здравни и социални услуги
600 За културна и обществена дейност
610 За учебна дейност
620 За научна и проектантска дейност
630 За култова и ритуална дейност
640 За спортна и развлекателна дейност
650 За делова и административна дейност
660 За офис
670 За склад
680 Обекти със специално предназначение
690 Друг вид самостоятелен обект
Друг вид самостоятелен обект е под номер 690 и означава, че обектът, за който се интересувате не е нито едно от по-горе изброените в списъка. Със сигурност не е жилище или ателие.
Здравейте, питането ми е относно промените в ЗУТ от 2021 г. Офиса по проект в жилищна сграда има ли статут на жилище? Кое е правното основание?Благодаря предварително!
Здравейте! В жилищна сграда може да има офис, но той си е с предназначение „офис“. В кадастъра се записва с код 660 „За офис“. Не е възможно обект в жилищна сграда, който е офис по проект, да има статут на жилище.
Ако ви е необходимо може да се промени предназначението от „офис“ в „жилище“, като за това се прави проект за смяна на предназначение , който се одобрява в общината. Този проект е възможен само в случай, че офисът отговаря на изискванията за жилище (или може да се преустрои така, че да отговаря).
арх.Никола Николов
Здравейте,
А лофтът какъв тип самостоятелен обект би се водил?
Ако приемем, че лофтът е част от промишлена или търговска сграда, която е преустроена за живеене, за да може
да се изгради законно лофт трябва да се направи проект за преустройство и смяна на предназначение на тази част от сградата.
С този проект ще се уточни какво предназначение има лофтът. Ако са изпълнени изискванията за жилище, тогава лофтът ще е жилище.
Ако не са изпълнени всички изисквания за жилище, лофтът може да бъде ателие.
арх.Н.Николов